陈杰：【国际金融报】楼市调控，放假未来会怎么走？

受访人陈杰系上海交通大学中国城市治理研究院嘉华教授、国际与公共事务学院教授。本文刊于国际金融报，原标题：楼市调控基调已定，继续从严！购房者最关心的房价未来会怎么走？

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。7月30日召开的中共中央政治局会议为下半年乃至未来几年内的中国房地产市场定下了基调。

会议认为，今年以来，面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，上半年经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。同时，当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事。

与之呼应的是，就在会议召开当日，辽宁大连与安徽合肥两地相继发布房地产调控新政。其中最受关注的是，大连“准跌不准涨”，即已取得预售证的项目，调整预售价格不得高于此前网签价格最低价，首次申请预售证的项目，6个月后，申报调整价格时，只可申请“下调”，且幅度只能在5%以内；而合肥则是“三个暂停”，即对引发三次及以上群访群诉事件且没有有效解决措施的开发企业，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施。

财经评论员严跃进对《国际金融报》记者表示，大连与合肥的新政，无疑是对此次中央政治局会议核心内容的最好诠释，即使面临经济下行压力，各地楼市也依然要坚持“房住不炒”的基调，坚持调控不放松。事实上，这一点在前不久河南开封取消限售的乌龙事件中就已经有所体现。

国家统计局数据显示，上半年，全国商品房销售面积同比下降1.8%。6月份，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均回落。

“结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等来看，当前房地产市场运行总体是平稳的。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说。

但值得注意的是，近段时间以来，局部地区出现了住宅销售回暖、土地市场热度回升、资金仍大量流入房地产领域等情况。

数据显示，上半年，我国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2%。个人住房按揭贷款方面，上半年，个人住房贷款占全部新增贷款的比例近23%。5月末，房地产信托余额3.15万亿元，较年初增加1665.97亿元，同比增长15%。

不难看出，房地产销售市场虽然暂时遇冷，但总体仍然保持稳定，房地产开发依然旺盛，房地产市场整体收紧却没有失速。

因此，有业内人士认为，房地产市场始终是经济发展的一个重要方面，房地产的周期很大程度上影响和决定经济周期波动。因此，更要警惕在当前经济短期波动和财政压力加大的情况下，一些地方政府放松调控甚至刺激市场的冲动可能上升。

在央视财经评论员马光远看来，这一次的会议给出了明确的信号，即不再把房地产作为一个短期刺激的手段。在当前风险挑战加大的情况下，要稳定，就要分析中国经济的红利和新增长点，但不搞刺激的手段。

“过去三年，楼市大涨，因此房价始终处于高位，如果继续用房地产来刺激经济就很容易产生楼市大泡沫，对整体经济来说十分不利。”地产分析人士、优淘城总裁薛建雄在接受《国际金融报》记者采访时指出。

上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰对《国际金融报》记者分析称，本次会议继续明确“房住不炒”的定位，符合市场预期，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的新表述富有深意，这明确了房地产的紧缩调控不止是阶段性政策，而是长期性方针，即使未来经济下行压力加大，也不会靠刺激房地产来拉动经济。

陈杰进一步向记者表示，央行近期发布的一份研究报告提出，居民杠杆率每上升1个百分点就导致社会零售品消费总额增速下降0.8个百分点。因此，他认为，中央下定决心来抑制楼市，也是担心房地产过热会带动居民杠杆率上升，进而产生对消费的挤出效应。此外，房地产占用资金巨大，如果不抑制房地产市场，资金不可能有效进入到实体经济；房地产投机预期不消除，再多的降准降息，都只会增加实体经济失血而不是改善其供血。

事实上，无论政策如何变动，对于普通居民而言，最为关注的永远都只是“房价”。

多位业内人士向《国际金融报》记者表示，房价稳中有降、甚至不升不降将是下半年政策调控的主要目标，这一点从大连刚刚出台的“准跌不准涨”新规中体现的尤为明显。

一位房企高管在接受《国际金融报》记者采访时分析称，中央此次会议提及的货币政策是“松紧适度，保持流动性合理充裕”，同时又强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，因此可以预见，接下来会处于“社会资金整体宽松，房地产行业资金流入受限”的阶段，房企的资金受限，为了保证现金流，房价短期内很可能有所下滑。

“这也是近期土拍市场火热，楼市有升温迹象造成的后果。”该名高管进一步表示，至于房价长远来看走势如何，还要看具体政策。一旦政策放松，根据当前楼市“供不应求”的状态，房价仍有可能出现上涨。

中原地产首席分析师张大伟也认为，房价“当然还会再涨”，买房经验很简单，就是看政策，看银行信贷，资金成本是上行还是下降。

不过，在陈杰看来，未来一段时期内的房地产调控政策很难有所放松。他认为，本次中央政治局会议的精神可以与7月29日发改委、央行、财政部、银保监会联合发布的《2019年降低企业杠杆率工作要点》联系起来，尤其是其中“大力发展股权融资”、“提升上市公司质量”、“增强投资者信心”、“按照投资者适当原则，有序促进社会储蓄转为股权投资，拓宽企业资本补充渠道”、“丰富股权融资市场投资者群体”等表述，这与中央政治局会议精神是一脉相承的。

陈杰认为，可以预期，政府未来会出台一系列政策来提振社会对股市的信心，加强对上市公司治理，以期利好股市。与此同时，只有抑制楼市，钱才能进股市，股市才能红火起来，这是一套“组合拳”，从而增强社会资本对股市信心以及对楼市的撤退之心。