陈杰：【中国经济时报】应加强研判房价快速上行的对策

作者陈杰系上海交通大学中国城市治理研究院嘉华教授。原文刊于中国经济时报。

　　当前，房地产看似又开始活跃起来。国家统计局数据显示，中国3月份70个大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，而2月为57城；环比看，丹东涨幅1.9%领跑，北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。同比看，西安、呼和浩特、丹东、大理、贵阳（楼盘）等5城新房价格同比涨超20%。绝大多数重点城市的房价同比涨幅，已经远超同期GDP的增速。

　　“20%的涨幅是同比涨幅，代表与去年同期相比的涨幅，这个涨幅也还是很惊人的。”上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　记者了解到，“房住不炒”这个定位，是由2016年年底召开的中央经济工作会议首次提出的。中央定调后，很快那些前几年涨幅过快的城市纷纷升级了限购、限贷、限售等调控政策。2017年下半年开始，各大城市楼市纷纷回落。但是，2019年春节一过，房价似乎又有失控的趋势，而3月份房地产相关数据则加剧了人们这一判断。

　　在陈杰看来，虽然需要具体情况具体分析，但总体上说明这些城市政府自2018年至今在房价调控方面的努力还不太有力，房价过快上涨势头控制效果不明显。就3月份环比涨幅而言，也有一些城市的房地产市场出现了抬头势头，值得警惕和关注，有必要督促当地政府加强研判和准备房价如果继续快速上行的对策。

　　据记者了解，住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心4月19日发布了对2019年第一季度房地产市场运行情况开展的专题调研报告。从调研情况看，房地产市场总体保持平稳，住宅销售平稳回落，房价基本稳定，市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，须引起高度关注。按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　4月19日，中央政治局召开会议，其中再次对房地产市场作出部署，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

　　无独有偶，国管公积金中心日前发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。和此前北京市属公积金一样，此次国管公积金中心也将二套房的认定标准调整为“认房又认贷”。同时，新政还调整了二套房首付款比例和贷款最高额度：购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%，贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

　　对此，陈杰认为，这是坚持房地产降杠杆的必要政策，也是恢复住房公积金支持住房合理消费但不支持住房投资行为的初心。

　　据了解，针对这一政策，许多人认为，“认房又认贷”政策虽然打击炒房者作用有限，但对刚需尤其是买大换小这部分群体会产生很大的影响。

　　“住房公积金就是要以支持首套房为主，第二套房的购买不可避免带有投资属性，应该自己承担更多责任。”陈杰表示。

　　与此同时，近日上市房企年报密集发布，房企业绩普遍上涨乏力，行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力，多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长，还是积极寻找新的业务增长点，房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。

　　“房地产包括住宅和非住宅，住宅市场领域，租赁市场的发展才刚刚起步，长租公寓的发展空间还很大，还将有很多创新租赁经营模式出现；绿色住宅、高科技住宅、智能化的社区管理，仍然有很大市场需求；顺应老龄化时代需求的宜老住宅也有很大发展空间。非住宅市场领域，通过与互联网和人工智能最新技术突破的紧密结合，办公楼、商场、宾馆，都有升级换代的需求和巨大增收潜力。”陈杰表示。