作者张传勇系上海交通大学中国城市治理研究院、国际与公共事务学院副研究员。原文刊于上观新闻。

《住宅项目规范》（征求意见稿）出台，房地产市场将走向何方

日前，住房和城乡建设部办公厅发布关于《城乡给水工程项目规范》等38项工程建设规范公开征求意见的通知，在这38项具有强制性工程建设规范中，第10项《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“《规范》”）引起了社会广泛的关注。这一住宅技术规范要求出台的动机和影响如何，笔者尝试作以分析。

首先，《规范》出台的主要动机是引导房地产回归住房本源。记得几年前有观点认为未来房地产发展的方向将会逐步回归到住房本源，现在看来此言不虚，《规范》提及的房屋交易以套内面积计价等规定，最终体现了政府对于今后房地产引导的方向。相比当前各地房屋公摊面积差异大、计价方式不统一等状况，通过统一采用套内面积计价，一方面有利于推进住宅行业的标准化和规范化，另一方面又可以真实监测和比对房地产市场动态以及人们的住房状况，引导房地产市场逐步回归住房本源，更好地顺应人民群众对美好生活的向往。

其次，《规范》出台将使得针对不同收入群体的差异化住房政策实施更加精准。众所周知，当前房屋交易过程中差别化的税收和利率等政策都是根据交易面积制订的，对于满足购房次数、所购买的房屋位置、面积和总价等条件限定的“刚需”群体，可以享受一定的税收和利率优惠政策。比如上海房地产市场上对于“普通房”和“非普通房”的划分，其中有一个面积的分界点是90平米，如果采用含公摊面积在内的房屋建筑面积计价，不同的建筑形式房屋的套内面积差异就会非常大，有些可能有80平，有些可能只有50多平，甚至有些购买120平建筑面积房屋的套内面积可能还不到90平，而这些购房者完全是不同的收入群体，因此这对于“普通房”优惠政策的实施效果上就会存在明显的偏差。而《规范》提及的房屋交易以套内面积计价等规定将可以使得政府在实施类似的住房支持政策当中更加精准。

最后，《规范》出台可能将加快不同品质的住宅产品之间分化。一方面是购买者差异化需求引致的分化。与前面提及的《规范》将引导房地产逐步回归住房本源相一致，《规范》出台后可能产生的重要影响之一就是将房地产基本的居住属性从小区、位置等这些建成环境属性中剥离出来。理论上来说，无论在哪个位置、哪个小区，相同套内建筑面积（或使用面积）的房屋自身带来的居住效用是相同的，而出现的价差则可以看作是小区、区位这些建成环境的附加值。考虑到不同的个人和群体对于居住环境的要求有所不同，他们可以选择是否愿意在满足基本的居住条件后再为建成环境这些附加值额外付费。另一方面则是开发商产品供给引致的分化。《规范》实施后住宅的开发商或建筑商的关注焦点会从以往关注整体项目开发逐步转移到套内面积上，在开发项目的得房率和舒适度之间寻求平衡，以满足不同购房群体的差异化需求。

总之，这一《规范》意见的出台，明显体现了住房政策引导回归理性的趋势和倾向，更好体现了习近平总书记所提出的“住房是用来住的，不是用来炒的”思想旨归，《规范》总体上表现出对住房市场基本现状的了解，制订的规划规范更贴地气，还体现出大数据时代对住房市场的精准政策设计，既服务好住房消费者同时也有利于理性调节房地产供应行为，维护市场的公平与规范，值得所有房地产参与者仔细研判认真研究。