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陆铭:缓解一线城市房价上涨,必须增加土地供应
发布时间:2016-05-17 14:51:00 点击次数:77 分享到:

发布者:中国发展研究院    发布时间:2016-05-20

本文发表在2016-05-17澎湃新闻。

【编者按】

“当前中国房价的关键问题就是城市化的问题,现在中国出现人的城市化、人的配制和土地城市化、地的配制之间严重脱节。安泰·问政:房地产市场现状与未来发展态势论坛上,上海交通大学安泰经济与管理学院教授陆铭发表了题为土地供应、房价与中国经济竞争力的演讲。他说,今天的改革关键矛盾在于一定要急需适应人口跨地区流动趋势,现在要做的事情就是让地能够跟人一起走。

以下是澎湃新闻(www.thepaper.cn)对陆铭教授演讲内容的整理:

讨论房价问题,有三个关键词:土地供应、房价和中国经济竞争力。当前中国房价的关键问题就是城市化的问题,现在中国出现人的城市化、人的配制和土地城市化、地的配制之间严重脱节。从总量来讲,中国地的城市化远远超过了人的城市化速度。但是如果你分区域看,人往高处走,往东部走、往大城市走,但是地是往低处走的,往中西部走、往中小城市走。

很多人觉得上海应该限制人口,因为我们很多人都觉得中国经济人口过度集中在中国沿海地区,特别是大城市。稍微提醒大家一下,我们在日常生活当中讲话时经常会说,我们太……”我们过度……”。我建议大家,当你讲太、过度时,请告诉我你的参照物是什么?什么叫不太?什么叫不过于?由于大家想的时候既然感觉已经了,已经了,所以我们就要限制。

我们一个国家,怎么限制?现在中国恰恰是在人口流动的地区,土地的供应增长速度相对比较慢。哪里土地供应速度增长比较快?中西部。

中国人脑子里关于平衡有非常重要的误解,我们以为平衡就是均匀分布。一定要区分两个概念,一个叫人均收入平衡、一个叫经济和人口均匀分布,这两个概念不一样。我们往往认为均匀分布就是平衡,由于这种思维方式,很多人就觉得,如果把地给了中国的中西部省份,他们就可以造工业园,造新城。结果就导致新城新区建设数量过多,规划面积和人口普遍超过现实。

2013年2月底中国在建新区达到105个,面积划分大于1000平方公里的新区19个,500-1000平方公里的新区10个,100-500平方公里的新区约40个,而上海的全部面积是6000平方公里。造这么多新城可以容纳多少人?国家发改委统计,如果把全国新城新区的规划人口加起来达34亿。

问题出在什么地方?如果看全国的分布,主要的问题出现在人口流出地。内地的困境是什么?我们给出大量的地,但是人没有流动起来。如果你是一个内地省的省委书记或内地市的市委书记的话,你什么逻辑?人还在我这里呆着,那我就要给他提供公共服务,我要修建基础设施,搞工业园,我还要发展经济,更何况上级要考核我,所以我这些钱是要花的。但是在收入这块,欠发展地区本来劳动生产率就低,然后它又远离中国沿海地区,地理条件不好,运输成本很高,所以它发展工业以后,没有成本的竞争力。

提醒大家注意,中国是一个统一的国家,只有一个货币。假设有一个贵州元的话,货币贬值的话就可以让贵州的货变得便宜了。但是它是中国的一个部分,中国过去十多年,人民币是在升值的,这样一来就在收入端就限制了。支出端减去收入端就是差额了,差额怎么办?没钱了,要么中央转移支付,要么地方政府借债。中国实际上负债高的地方是欠发达地区。

中国的房价,一定是分化的。因为中国的情况是,人口流入地没有土地足够供应,而人口流出地有大量土地供应,结果就是土地的供应影响房价,房价就会分化。中国现在出现的情况是一线城市房子暴涨,三、四线城市有些地方估计永远也没有办法把库存消化完,就所谓冰火两重天的情况。

这样反过来对中国经济产生什么影响?我要讲工资与房价的两种关系。一种叫需求效应,如果这个地方的人有钱,工资高,去买房子没有问题,人越有钱房价越高,我称作为需求效应。从这个角度,甚至可以用一个地方房价的高低来衡量这个地方是否富有,总体来讲,全世界最富的地方就是房价最高的地方。

反过来成本效应,如果这个地方房价高,人们就觉得生活成本高,买不起房子你可能就觉得要走了。你走了,还有人愿意留下来。因为房价很高,为了雇佣这些准备在上海留下的人,企业就需要支付更高的工资让他们在上海住得起房子,甚至未来可以买得起房子,这样劳动成本就会上去,就影响这座城市竞争力。

接下来看一张图,横轴是职工平均工资,上面一个点代表中国一座城市,纵轴是这个城市房价,绿色是中西部、蓝色是中国的东部。可以看到房价和工资基本上是成正相关,但是黄色的线在2001年、2004年、2007年、2010年斜率基本上没有变化,说明中国中西部房价的上涨和工资上涨是几乎是同步的。蓝色组别的红线越来越往上翘,说明工资上涨跟不上房价上涨。如果人进来但是地没有,房子的供给不好房价就上去,如果再有一个预期来助推,我就更早买房子,于是房价就比工资上涨更快。如果你这个地方有充足的土地供应的话,房价不会上涨那么快。


该怎么改革?其实也很简单,我们今天的改革关键矛盾在于一定要急需适应人口跨地区流动趋势,因为今天从整个国家角度来讲,中国的流动方向是从中西部向东部,另外从中小城市向大城市。这里面就涉及一个问题,如果现在是人到大城市来,给他建设用地却在中小城市,是否出现这个矛盾?现在要做的事情就是让地能够跟人一起走,就是这么简单。

这里面涉及两种地,一种叫新增建设用地,我今天配给你的,未来可以配制更多在人流入的地方,这是一种办法。还有一种可能性,现在中国出现了这样一种情况,比如中国内地省份的农民迁到了中国沿海大城市,他在老家的宅基地慢慢空出来。我们把他在老家宅基地变成农业用地,然后这个宅基地对应一亩地或者是半亩地,我就把对应的面积拿到沿海地区来,全国范围内是不是农业用地没有变化,但是建设用地在这里造房子是空的,我到这里造房子正好缓解人口流动,房价上涨趋势。

这里面要提出一个改革方向,农业用地未来走向永佃制,但是现在建设用地里面叫跨地区的配制,一种叫新增用地跨地区配置,还有就是最近住建部已经在讲了,未来哪里吸纳农民工多,哪里的建设用地指标就会更多,这个会慢慢调整过来。这样劳动力和土地指标可以一起流动起来,让更多劳动力可以分享经济集聚好处。再接下来就是地方官员的考核机制要变,现在考核机制就是考核一个地方GDP总量增长,如果考核总量增长,如果你是人口流出地方的省委书记会怎么想?第一肯定不希望人走,第二在人走的情况下我就问中央要投资。其实是很可怕的事情,因为人走你却在增加投资,这意味着很有可能没有回报,中国的问题就是这样的。

这意味着我们对未来大城市土地供应要放松管制,要增加土地供应。请大家看一下东京圈,这张图其实很容易看的,百度地图上可以找到东京的图,因为是卫星图,灰色都是建设区,可以看到怎样扩张的面积。东京圈相当于上海加上苏州的面积。


这是我们看百度地图可以看到上海的情况:

 

在建设用地这件事上,上海政府说上海现在的土地开发强度,就是建设用地占整个城市管辖面积比例是45%,他们认为太高了。他们把世界范围之内跟上海面积一样大的城市拿出来一算,别的城市比例在大概在20%-30%,所以觉得上海现在45%已经太高了,未来不能再高了。但是他们忘记了两件事情:第一,别的城市人口比上海少很多,第二,对比的其他城市当中没有一座城市是全球城市。 跟上海有比较意义的就是东京,(刚才那张图)灰色的颜色越深表明建筑的密度越密,我们再看上海,上海不是没有地了,是现在有的地我们还在种庄稼。

上海要放松对建设用地的管制,如果不这样做的话房价会上去。怎么放松?放松土地供应管制时有几件事情做:

第一,是建设用地占比要放松。

第二,在建设用地里面,多少地用在工业上、多少用在商住地上的比例?现在大量建设用地是配合工业用地,而且工业用地的密集极低。

第三,在商住用地里面有多少地用在商业地产,多少地用在住宅上面?现在我们是前者比例很高,结果上海现在很多商业地产是空置的,但是住宅是不够的,这个比例是不是可以调?

第四,上海建筑的高度,密度是管的,也就是我们的容积率是管的,在这样的管理过程当中上海在过去的十多年的时间里面市中心的人口下降了20%,而下降的20%基本原因是因为上海的市中里面几乎没有什么新增住宅用地了。这和商住用地和住宅用地的比例有关,和市中心的容积率有关,这些都在影响上海的住房供给。

我基本上已经解答了为什么房价会上涨基本原因和后果了,最后一句话,供给侧改革是要供给去适应需求的。

原文链接:www.thepaper.cn